贷款种类

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貸款目錄 Mortgage Contents


主要貸款種類


1. 常規貸款 Conforming Loan

符合 Fannie Mae和 Freddie Mac 貸款審批標准的貸款。特點是貸款額度有上限。
獨立屋:$453,100 up to $679,650
二單位:$580,150 up to $870,225
三單位:$701,250 up to $1,051,875
四單位:$871,450 up to $1,307,175

2.大額貸款 Jumbo Loan

超出常規貸款額度的都被稱之為大額貸款,以獨立屋為例,貸款額為679,650以上的即是大額貸款。

3. FHA  Loan

由聯邦住房管理局擔保的貸款,特點是信用分數要求較低,頭款要求較少。

但要買貸款保險(UFMIP),保費是貸款額的1.75%,每年還要付0.45%--1.35%保費。

4 .VA  Loan

退伍軍人及陣亡軍人配偶貸款,可以無頭款100%貸款。



影響貸款因素

1.信用狀況

銀行假設信用分數高的人違約的危險較低,合格申請房貸的最低信用分數各家銀行標准略有不同。若信用分數較低,銀行可能要求提供更多的文件,例如,最近的銀行結算單和存款證明,薪資支票存根和其他收入證明。銀行也可能要求更高額的頭款或是更多的儲備金等,以符合貸款要求。信用分數的構成及其影響因素:

a.付款曆史記錄(post payment performance) 占 35%。逾期付款或欠款會影響信用分數。

b. 信用卡使用情況(Credit card Utilization) 占 30%。平均刷卡不到信用額度的 30% 有助于增加信用分數,常常刷滿額度會減分。

c. 信用種類 (Type of Credit) 占10%。信用卡額太小,不容易加分,最好擁有 5000 元以上的額度的信用卡。

d. 信用曆史 (Credit History) 占 15%,最好有 2 年以上信用曆史,3 條以上信用綫。

e. 信用查詢 (Inquires) 占 10%,不要經常查詢信用分數。

2.收入狀況

穩定的收入是放貸的保障, 審核收入的基准有兩點:
a.穩定收入,借款人在所從事的行業有續工作 2 年以上的記錄。

b.足夠的收入來源, 領固定薪資的需提供 2年 W-2 表及最近個月的薪水單,按稅前收入審核。自雇業主需提供 2 年個人及公司報稅單,按稅後 AIG 計算 2 年平均收入。

3.房屋净值 (頭款)

頭款的多少決定了貸款的比例。Loan-To- Value ( LTV ) and Combined Loan-To- Value ( CLTV ) 貸款比例越高,利率越高 (因貸款機構風險越大) 。
頭款務必在銀行兩個月以上,自主屋購買允許接受Gifts,同時gifts也可以解決頭款未足的問題,但它也有一些限制:
a.必須由父母、子女或親戚、未婚夫妻之間贈與。
b.必須有信 ( Gift Letter) 說明某人贈與某人多少金額,日期, 兩者之間的關系,最重要的是這筆錢是贈與不必歸還。投資屋頭款不可以用贈與金。



簡易貸款和外國人貸款

1.簡易貸款(不查收入貸款)要求

a.信用分數: 660 分以上。

b.最大貸款比例 75%。

c.利率:相比查收入的要高。

d.文件:由雇主提供2年以上的工作證明;自雇主需 2 年以上營業執照或會計師信。

e.Program : 5/1 or 7/1.

2.外國人貸款 

美國以外的公民或居民在美國購屋置産可以申請外國人貨款,要求如下:
a.外國有效護照和美國簽證。

b.不擁有緑卡或美國工卡。

c.有足夠的頭款 (35%) 和足夠的房貸儲備金 (12個月) 。
d.目前已輕在美國的銀行賬戶內有 2 個月存款記録。
e.國外工作證明。



固定利率與浮動利率

1.固定利率

分爲 30 年固定, 20 年固定, 15 年固定, 10 年固定。
30 年期固定利率表示30年期間,利率都是固定的,房貨還款每月也都是相同,前期繳的本金少,利息多,後期則本金多,利息少。
優點是每月支出相同,容易制定長期預算。
缺點是利息比浮動利息較高。

2.浮動利率

分爲7 年 (7/1 ARM) , 5 年 (5/1 ARM) , 3年 (3/1 ARM) 與 1 年 (1/1 ARM)固定。7/1 ARM表示前 7 年利率固定, 7 年後利率會隨市場利率趨勢做調整,但有利率上限。
優點是起始利率較低。



儲備金

銀行為確保客戶取得貸款後有能力償還貸款,要求貸款申請人在貸款完成時保有一定數量的儲備金。不同的銀行有不同的要求,儲備金可以是你的支票或定期存款賬戶( Checking/Saving Account) 里的現金,也可以是股票或人壽保險的現金,或退休養老金401K等,但股票只能按70%計,養老金按60%計。





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